L’achat d’une maison saisie peut être une expérience très enrichissante si vous faites vos recherches avec diligence. Je le sais parce que j’ai eu la chance d’en acheter une à l’été 2010, après de nombreux mois de recherche de maison. Une nouvelle propriété est un énorme investissement pour la plupart des gens et, en tant que tel, devrait être considéré avec soin.
Dans cet article, je vais résumer certaines des questions clés auxquelles il faut réfléchir avant de décider de signer un contrat d’achat pour une saisie. J’ajouterai également quelques anecdotes personnelles et partagerai certaines parties de mon expérience. Si vous êtes intéressé par l’achat d’une maison saisie, ces points sont importants à considérer et peuvent vous aider à construire un portefeuille financier plus sain. Et qu’en est-il d’acheter une maison avant de la vendre ?
1. Depuis combien de temps le bien est-il sur le marché ?
Les biens saisis ne sont pas tous créés de la même manière. Par exemple, une bonne propriété dans un quartier en plein essor sera achetée rapidement – généralement par un investisseur immobilier ou une personne enthousiaste à la recherche d’une nouvelle maison. Ne vous attendez pas à ce que ces maisons restent sur le marché pendant plus de 30 jours.
En revanche, si vous achetez une maison en mauvais état ou dans une zone qui a été durement touchée par la crise crédit, un temps de marché plus long est à prévoir. En tant qu’acheteur, cela peut conduire à une plus grande flexibilité sur le prix : les banques détestent avoir une propriété saisie sur les bras pendant plus de 90 jours (un trimestre fiscal), et elles négocieront avec un bon acheteur.
Il y a aussi la possibilité d’acheter une maison à l’étranger.
J’ai acheté ma maison en Arizona après qu’elle a été sur le marché pendant près de trois mois. J’ai vu que le prix de la maison baissait de près de 7 % chaque mois, et je n’ai donc pas attendu le mois suivant pour acheter la maison. Au lieu de cela, j’ai négocié avec la banque pour qu’elle baisse encore le prix de 12 % par rapport au prix le plus récent. La banque a fait une contre-offre de 9 %. Mes économies finales représentaient presque un rabais de 23 % par rapport au prix affiché (soit 7 %+7 %+9 %).
2. Combien payez-vous par cm² de résidence habitable ?
Le calcul du prix par cm² est un bon moyen de déterminer la valeur de votre maison. Vérifiez les prix moyens par cm² des maisons vendues au cours des deux mois précédents dans le même code postal. Multipliez ce chiffre par la surface habitable de votre maison pour déterminer un prix « moyen » pour votre maison.
La valeur de votre maison est calculée en fonction de la surface habitable.
Par exemple, si une maison vaut 75 euros par cm² et qu’il y a 1 500 mètres carrés, alors la valeur globale de la maison est de 112 500 euros.
Bien sûr, si vous voulez payer le prix moyen, il y a un risque que vous payiez trop cher. À moins que votre maison soit en excellent état et qu’il n’y ait pas beaucoup de travaux à y faire (auquel cas, payer la moyenne, c’est génial !), regardez les deux tiers inférieurs des prix. En gardant cela à l’esprit, recalculons la valeur de la maison et voyons ce que nous obtenons.
Puisque nous supposons que la maison n’est pas au sommet du marché en termes de valeur, nous allons supposer qu’elle vaut 65 euros par cm². Multiplié par les mêmes 1 500 mètres carrés que précédemment, la maison vaut maintenant 97 500 euros. <Voilà ! Vous venez d’économiser 15 000 euros. Vous pensez pouvoir en faire un meilleur usage ? Certainement.
En tant que négociateur acharné, j’étais déterminé à payer un prix très bas par cm² pour ma maison ; je savais que le marché de l’Arizona n’allait pas s’améliorer. J’ai en fait payé le deuxième prix le plus bas par cm² dans mon code postal au moment de l’achat dans la période de 90 jours.
3. Vous payez comptant ou vous hypothéquez ?
Si vous payez comptant, votre offre va directement au début de la pile d’offres de la banque. Disons que vous offrez 85 000 euros comptant pour une maison qui est inscrite à 100 000 euros. Vous avez probablement plus de chances de l’obtenir que la personne qui offre 95 000 euros. L’argent liquide signifie que vous êtes un acheteur fiable et la banque n’a pas à attendre deux semaines pour que votre chèque arrive. Utilisez cela à votre avantage.
Si vous achetez votre maison avec un prêt immobilier, vous avez plus de flexibilité sur le prix, puisque l’acompte initial va représenter environ 20 % de la maison. Si vous aimez vraiment la maison, ne vous inquiétez pas de payer un peu plus pour l’obtenir.
Il est important de savoir si le prix de la maison est raisonnable.
En tant qu’acheteur au comptant moi-même, je savais que j’avais un effet de levier sur plusieurs fronts. Mon agent immobilier, qui touche une commission en fonction de mon achat, voulait que je propose un montant très proche du prix demandé afin d’avoir une vente certaine. Bien sûr, ce n’est pas lui qui payait, donc son avis a été mis en veilleuse.
4. Y a-t-il beaucoup de maisons saisies dans le même secteur ?
S’il y a beaucoup de maisons saisies près de celle que vous achetez, une baisse accrue de la valeur est probablement à venir. Ce scénario envoie de nombreux messages négatifs aux acheteurs potentiels sur le quartier, la ville et le marché. Dans notre économie actuelle, c’est une scène omniprésente, mais ne laissez pas cela vous empêcher de prendre une décision judicieuse. Tant que toutes les maisons du quartier ne seront pas vendues, il y aura toujours une maison saisie qui fera baisser la valeur de votre propriété. Lancez une analyse rapide du code postal sur un site Web de confiance pour voir comment se porte la zone.
Puisque la maison que j’ai achetée sera avec moi pendant au moins une demi-décennie, je n’étais pas trop inquiet de voir quatre autres maisons sur le bloc en forclusion. Je pense que cinq ans sont amplement suffisants pour que les prix baissent et remontent, garantissant ainsi que mon investissement est sûr.
5. Combien d’argent aurez-vous après l’achat ?
Soyez prêt à dépenser beaucoup d’argent après votre achat initial pour réparer la maison afin qu’elle réponde à vos normes. Prévoyez au moins 20 % supplémentaires de la valeur de la maison en cas d’urgence. Même après une inspection de la maison, vous allez trouver des choses qui vous dérangent et qui doivent être changées. N’oubliez pas les appareils, les meubles, l’aménagement paysager et la taxe foncière. Si possible, demandez à la banque de couvrir les frais de séquestre (ou tout autre frais immobilier ou crédit) afin que vous disposiez de plus d’argent. Même les 1 000 euros qu’ils paient représentent 1 000 euros de plus dans votre poche, ce qui est suffisant pour un téléviseur LCD ou plasma à grand écran !
Personnellement, j’ai dépensé des milliers d’euros pour diverses améliorations de la maison. J’ai en fait été assez surpris de la rapidité avec laquelle ces coûts s’additionnent. De petits achats comme les dépôts de garantie pour un compte d’électricité et de nouvelles portes pour la maison étaient des choses auxquelles je n’avais tout simplement pas pensé avant.
Il y a beaucoup d’autres questions à prendre en compte avant de décider de s’installer, notamment lors de l’achat d’une propriété saisie. Avez-vous de l’expérience en matière de saisies immobilières ? Comment s’est déroulée votre expérience et à quoi faites-vous généralement attention ?
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