Comment faire une stratégie BRRRR dans le domaine de l’immobilier

Résumé : Dans cet article, vous allez apprendre à faire une stratégie BRRRR dans l’immobilier. Les sujets abordés sont les suivants : qu’est-ce que le BRRRR dans l’immobilier, comment fonctionne l’investissement BRRRR, les avantages et les inconvénients de la stratégie BRRRR, et un exemple de stratégie BRRRR réussie.
Et dans un autre, nous allons vous monter se passe une lettre crédit pour l’achat d’une maison.

Introduction

Il y a de nouvelles stratégies et approches qui surgissent tout le temps pour gagner de l’argent grâce à l’investissement immobilier. Bien que la plupart d’entre elles ne tiennent pas, une stratégie d’investissement BRRRR a prouvé son succès plus de quelques fois. De nombreux investisseurs immobiliers recommandent cette stratégie, en particulier aux nouveaux investisseurs. C’est une bonne amorce pour se mouiller les pieds dans la piscine de l’investissement immobilier.

Sautez dans l’eau, l’eau est bonne !

Qu’est-ce que la stratégie BRRRR dans l’immobilier ?

Acheter-Remodeler-Refinancer-Reprendre ou BRRRR est un excellent moyen de construire votre portefeuille locatif et de ne pas être à court de liquidités, mais seulement si cela est fait correctement. L’ordre de cette stratégie d’investissement immobilier est important. Lorsque tout est dit et fait, si vous exécutez correctement une stratégie BRRRR, vous pouvez ne pas avoir à mettre de l’argent pour acheter un bien immobilier productif de revenus.

Comment fonctionne l’investissement BRRRR

• Achetez une propriété à retaper en dessous de la valeur du marché.
• Utiliser des liquidités ou un financement à court terme pour acheter.
• Après les réparations et les rénovations, refinancer sur un prêt immobilier à long terme.
• Enfin, les investisseurs devraient être en mesure de récupérer la plupart ou la totalité de leur capital initial pour le prochain immeuble de placement BRRR.

Je vais expliquer chaque étape de l’investissement immobilier BRRRR dans les sections ci-dessous.

Comment faire une stratégie d’investissement immobilier BRRRR

Comme mentionné ci-dessus, la stratégie BRRRR peut bien fonctionner pour les investisseurs qui débutent. Mais comme pour tout investissement immobilier, il est essentiel d’effectuer une diligence raisonnable approfondie avant d’acheter pour s’assurer que vous obtenez un bien immobilier productif de revenus.

B – Acheter

Le but d’une stratégie BRRRR dans l’immobilier est que lorsque vous refinancez la propriété et retirez tout l’argent que vous avez mis dedans, vous ne payez effectivement rien pour une propriété. De plus, vous avez toujours 25 pour cent de capitaux propres intégrés pour réduire votre risque.

Les flippers immobiliers ont tendance à utiliser ce que l’on appelle la règle des 70 pour cent. Fondamentalement, la règle est la suivante :

La plupart du temps, les prêteurs sont prêts à financer jusqu’à 75 % de la valeur. À moins que vous puissiez vous permettre de laisser de l’argent dans vos investissements et que vous visiez le volume, 70 pour cent est la meilleure option pour quelques raisons.

Votre prochaine étape consiste à décider du type de financement à utiliser. Les investisseurs BRRRR peuvent utiliser des liquidités, un prêt hard money, un financement du vendeur ou un prêt privé. Nous n’entrerons pas dans les détails des options de financement ici, mais n’oubliez pas que les options de financement initiales varient et s’accompagnent de différents coûts d’acquisition et de détention. Il y a des chiffres importants à exécuter lors de l’analyse d’une transaction pour s’assurer que vous atteignez cet objectif de 70 ou 75 pour cent.

R – Remodeler

Planifier la réhabilitation d’un immeuble de placement peut présenter toutes sortes de défis. Deux questions à retenir pendant le processus de réhab :

Le moyen le plus rapide et le plus facile d’ajouter de la valeur à un immeuble de placement est d’apporter des améliorations cosmétiques. Finir un sous-sol ou un garage ne vaut généralement pas le coût avec une location. La propriété doit être en bon état et fonctionnelle. Si vos propriétés ont la mauvaise réputation d’être des décharges, cela nuira à votre investissement à long terme.

Voici une liste d’idées de réadaptation à valeur ajoutée qui sont excellentes pour les locations et ne coûtent pas cher :

• Réparez la porte d’entrée ou les garnitures
• Re-finir les planchers de bois franc
• Ajouter du carrelage
• Améliorer l’attrait du trottoir
• Ajouter des volets aux fenêtres donnant sur l’avant
• Ajouter des jardinières
• Laver la maison à l’eau chaude
• Enlever les auvents de fenêtre désuets
• Remplacer les luminaires, les numéros d’adresse ou la boîte aux lettres laids
• Nettoyer la cour avec un entretien de base de la pelouse
• Plantez du gazon si la pelouse est morte
• Réparez les clôtures ou les barrières cassées
• Dégager les gouttières
• Pulvériser l’allée avec un désherbant

Un évaluateur est un peu comme un acheteur potentiel. S’il s’arrête devant votre propriété et qu’elle semble délabrée et négligée. Sa première impression aura sans aucun doute un impact sur la façon dont l’évaluateur évalue votre propriété et affectera votre investissement global.

R – Loyer

Il sera beaucoup plus facile de refinancer votre immeuble de placement s’il est actuellement occupé par des locataires. Le processus de sélection pour trouver des locataires de qualité et à long terme doit être diligent. Pour obtenir des conseils sur la recherche de locataires de qualité, consultez notre article Comment devenir propriétaire.

C’est toujours une bonne idée de prévenir vos locataires du moment où l’évaluateur visitera la propriété. Assurez-vous que la location est nettoyée et qu’elle présente son meilleur aspect.

R – Refinancement

Des jours, il est beaucoup plus facile de trouver une banque qui accepte de refinancer une propriété locative unifamiliale. Cela dit, pensez à poser les questions suivantes lorsque vous recherchez des prêteurs :

Vous devez emprunter sur la valeur estimée pour que la stratégie BRRRR dans l’immobilier fonctionne. Trouvez des banques qui sont prêtes à se refinancer sur la valeur d’expertise dès que le bien est réhabilité et loué.

R – Répéter

Si vous exécutez une stratégie d’investissement BRRRR avec succès, vous vous retrouverez avec une propriété qui génère des liquidités pour peu ou pas d’acompte.

Profitez de votre propriété cash-flowing et répétez le processus.

Les avantages de la stratégie BRRRR

Il y a toujours des avantages aux stratégies d’investissement immobilier. Il est donc précieux de peser le pour et le contre pour s’assurer que la stratégie d’investissement BRRRR vous convient :

• Potentiel de rendement – Cette stratégie a le potentiel de produire des rendements élevés.
• Constitution de fonds propres – Les investisseurs doivent suivre les fonds propres qui se constituent pendant la réhabilitation.
• Les locataires de qualité – De meilleurs locataires se traduisent généralement par un meilleur flux de trésorerie.
• Économies d’échelle – Lorsque le fait de posséder et d’exploiter plusieurs biens locatifs à la fois peut réduire les coûts globaux et répartir les risques.

BRRRR Contre la stratégie

Toutes les stratégies d’investissement immobilier comportent une certaine part de risque et l’investissement BRRRR ne fait pas exception. Vous trouverez ci-dessous les principaux inconvénients de la stratégie d’investissement BRRRR.

• Des prêts coûteux – les prêts à court terme ou hard money sont généralement assortis de taux d’intérêt élevés pendant la période de réhabilitation.
• Durée de la réhabilitation – le processus de réhabilitation peut prendre beaucoup de temps, ce qui vous coûte de l’argent chaque mois.
• Coût de la réhabilitation – le plus souvent, les réhabilitations dépassent le budget. Les coûts peuvent s’additionner rapidement, de nouveaux problèmes peuvent survenir, le tout réduisant votre rendement.
• Période d’attente – la première période d’attente est la phase de réhabilitation. La seconde est la phase de trouver des locataires et de commencer à gagner des revenus. Cette deuxième période de « maturation » est le temps qu’un investisseur doit attendre avant qu’un prêteur autorise un refinancement en espèces.
• Risque d’évaluation – il y a toujours un risque que votre propriété ne soit pas évaluée à hauteur de ce que vous aviez prévu.

Exemple de stratégie BRRRR

Pour mieux illustrer le fonctionnement de la méthode BRRRR, David Green, coanimateur du podcast BiggerPockets et investisseur immobilier, propose un exemple :

« Dans une transaction BRRRR hypothétique, vous achèteriez une propriété à rénover pour 60 000 euros qui nécessite 40 000 euros de travaux de réhabilitation. Ajoutez les mêmes 5 000 euros pour les frais de clôture et vous vous retrouvez avec un total de 105 000 euros, tout compris.

Avec un ratio prêt/valeur de 75 %, si la propriété est évaluée à 135 000 euros une fois qu’elle a été réhabilitée et louée, vous pouvez refinancer et récupérer 101 250 euros de l’argent que vous avez investi. Cela signifie que vous n’avez laissé que 3 750 euros dans le bien, soit beaucoup moins que les 50 000 euros que vous auriez investis dans le modèle traditionnel. L’avantage de ce modèle est que, même si j’ai retiré la quasi-totalité de mon capital, j’ai ajouté suffisamment de fonds propres à l’opération pour ne pas être surendetté. Dans cet exemple, il vous resterait environ 30 000 euros de fonds propres dans la propriété, un coussin sain. »

Conclusion

De nombreux investisseurs immobiliers ont trouvé un grand succès en utilisant la stratégie BRRRR. Cela peut être un moyen incroyable de construire une richesse dans l’immobilier, sans avoir à mettre beaucoup de liquidités initiales. L’investissement BRRRR peut être efficace pour les investisseurs qui débutent. En bas de la route, vous devriez envisager de passer à un effet de levier plus faible, des stratégies moins risquées, comme la boule de neige de la dette locative.