Si la nation connaît une nouvelle récession, Fannie Mae et Freddie Mac pourraient avoir besoin de 127,6 milliards d’euros de fonds de sauvetage de la part des contribuables. C’est le chiffre qui a été publié après un récent test de résistance sur les deux sociétés de financement hypothécaire contrôlées par l’État.
Un test de résistance est effectué chaque année sur les GSE pour mesurer leur performance financière – ce qui est un test de résistance similaire exigé pour les banques, en vertu de la loi Dodd-Frank sur la réforme de Wall Street et la protection des consommateurs.
Dans le test de cette année, l’Agence fédérale du financement du logement a supposé un «pire scénario», voire un «scénario très défavorable» pour voir comment Fannie et Freddie se comporteraient dans une récession à venir.
Ce test de résistance reposait sur les hypothèses suivantes :
- Le PIB réel chuterait de 6,25 % par rapport au pic d’avant la récession d’ici le début de l’année prochaine
- Le taux de chômage s’envolerait de 5 % à 10 %.
- Le taux d’inflation des prix à la consommation passerait de 0,25 % à 1,9 % au 3ème trimestre 2017.
- Les taux du Trésor tomberaient également à 0,5 % négatif au 3e trimestre de cette année et resteraient à ce niveau bas.
- Les conditions financières des entreprises continueraient de se dégrader.
Il y aurait une détérioration des conditions financières des entreprises. - Les prix des logements baisseraient de 25% au 3e trimestre 2018 et de 30% dans l’immobilier commercial.
- Les marchés mondiaux affecteraient la valeur des actifs mondiaux.
Il y aurait une crise de l’immobilier.
Si cette crise, ou «scénario gravement défavorable», devait se produire dans la réalité, la FHFA a déterminé que le département du Trésor devrait injecter de 49 à 128 milliards d’euros dans les GSE.
La FHFA a déterminé que le département du Trésor devrait injecter de 49 à 128 milliards d’euros dans les GSE.
La différence avec les chiffres du renflouement incluait la possibilité de futures réductions d’impôts basées sur les pertes passées. Le test de résistance a été exécuté de deux manières : l’une a éliminé l’actif d’impôt différé, rendant le montant du renflouement plus élevé. L’autre l’incluait, et réduisait ce chiffre de renflouement.
Bien que personne ne souhaite une récession, nous devons certainement en prévoir une puisqu’elles visitent historiquement chaque décennie. En regardant en arrière, beaucoup de ces récessions ont impliqué le contrôle des prix du pétrole par l’OPEP, la manipulation des taux d’intérêt et l’irresponsabilité des banques.
Il s’agit là d’un problème de taille.
Un peu d’histoire des récessions
Dans les années 70, l’OPEP a quadruplé les prix du pétrole, ce qui, couplé au coût élevé de la guerre du Vietnam, a créé la stagflation. La stagflation se produit lorsqu’un pays connaît une forte inflation même si l’économie n’est pas en plein essor et connaît un chômage élevé. Les prix élevés du pétrole et un krach boursier en 1973 ont créé des pertes d’emplois, alors même que les prix augmentaient avec l’inflation.
Au début des années 80, la révolution iranienne a de nouveau fait augmenter les prix du pétrole, créant une autre crise énergétique. Nous avons également connu la crise des caisses d’épargne et de prêt, causée par les banques qui se sont engagées dans des activités à haut risque, comme les prêts immobiliers commerciaux et les investissements dans les obligations de pacotille. En fait, ce n’était pas vraiment risqué pour les banquiers, puisque leurs dépôts étaient assurés par la Federal Savings and Loan Insurance Corporation (FSLIC).
La FSLIC est devenue insolvable
La FSLIC est devenue insolvable tandis que 124 milliards d’euros ont été dépensés pour le sauvetage des junk bonds et la liquidation de plus de 700 S&L par la Resolution Trust Corporation.
Au début des années 90, nous avons connu une autre crise pétrolière combinée à la dette des consommateurs qui a affaibli l’économie et nous a fait entrer en récession. Rich et moi avons acheté notre première maison au plus bas de cette récession – juste par chance. Cette maison coûtait 547 000 euros. À peine 10 ans plus tard, elle a été évaluée à 1,8 million d’euros au sommet de la bulle immobilière en 2006.
Au début des années 2000, nous avons eu la bombe des dot com. Le 11 septembre a également secoué l’économie, même si la reprise a été rapide grâce à une autre mesure de relance et à des prêts immobiliers bon marché.
La bulle immobilière a atteint son point culminant en 2006
En 2007, le marché immobilier s’est effondré lorsque ces prêts sont devenus mauvais, créant la plus grande récession depuis la Grande Dépression. Certains économistes disent que même sans les prêts faciles, il y aurait eu une récession sur la base des changements démographiques. C’était la première année où les baby-boomers ont commencé à prendre leur retraite et à retirer leur argent du marché boursier – ce qui a peut-être contribué au krach boursier de 2008, en plus de l’effondrement des prêts hypothécaires.
En 2016, nous avons connu une autre crise pétrolière, une bulle boursière et quelques bulles immobilières sur les marchés primaires. Cette fois, le stimulus provient de taux d’intérêt bas et d’un assouplissement quantitatif massif. Il semble que nous soyons dus pour une autre récession d’un jour à l’autre.
Si cela se produit effectivement, le test de résistance a été réalisé pour déterminer s’il y aurait suffisamment de fonds pour renflouer Fannie et Freddie. Le département du Trésor s’est déjà engagé à fournir jusqu’à 258 milliards d’euros aux GSE en cas de ralentissement de l’activité.
Heureusement, le test de résistance a montré que, dans les circonstances décrites ci-dessus, et en utilisant le chiffre plus élevé de 128,8 milliards d’euros dans le «pire des cas», il resterait encore 132,2 milliards d’euros.
C’est une bonne nouvelle.
Ce sont de bonnes nouvelles ! Mais est-ce l’argent des contribuables qui est mis de côté pour renflouer les banques une fois de plus ?
Oui, c’est le cas. Mais il est également important de se rappeler que Fannie et Freddie sont sous tutelle depuis environ 10 ans maintenant, depuis le dernier grand renflouement. Dans le cadre de l’accord, les sociétés de financement hypothécaire ont remis leurs bénéfices au département du Trésor.
Il s’agit d’un renflouement initial
Le renflouement initial était de 187,5 milliards d’euros. Le département du Trésor, ou disons «les contribuables», ont récupéré 246,7 milliards d’euros grâce aux transferts de bénéfices de Fannie et Freddie vers le département du Trésor.
Il s’agit donc d’un renflouement.
Cela signifie que les contribuables sont «en hausse» de 59,2 milliards d’euros à l’heure actuelle. Si l’on utilise le chiffre de renflouement de 49,2 milliards d’euros du test de résistance le plus bas, le gouvernement serait encore dans le noir de 10 milliards d’euros, sur la base de ces seuls transferts de bénéfices.
La situation est malheureusement très difficile
Malheureusement, les choses sont en train de changer. Fannie et Freddie font tous deux état d’une baisse des bénéfices et des revenus au cours du dernier trimestre. Ils disent que c’est en grande partie dû à la faiblesse des taux d’intérêt à long terme qui rend difficile la réalisation de bénéfices.
Il s’agit d’une baisse des revenus
Fannie a affiché un bénéfice net de 2,9 milliards d’euros contre 4,6 milliards d’euros il y a un an. Le chiffre d’affaires a chuté de 12% à 5,46 milliards d’euros.
Il en va de même pour Freddie Mac, même si la baisse a été plus sévère. Freddie a déclaré un bénéfice de 993 millions d’euros au deuxième trimestre. Il y a un an, elle affichait un bénéfice de 4,17 milliards d’euros.
Grâce à des exigences strictes en matière de prêt promulguées depuis la crise hypothécaire, les deux agences font état de chiffres très bas en ce qui concerne les défauts de paiement des prêts immobiliers. Freddie a rapporté des défaillances à seulement 1,0%. Pour Fannie, c’est 1,3%. On est loin de l’apogée de la crise des saisies, où l’on voyait des pourcentages de délinquance à deux chiffres.
So comment les investisseurs immobiliers doivent-ils interpréter toutes ces informations ?
Tout d’abord, il est important de comprendre que les marchés connaissent un cycle et que les récessions se produisent historiquement tous les dix ans. Heureusement, le gouvernement se prépare à l’inévitabilité d’une récession et examine son effet sur les prêts soutenus par le gouvernement et la possibilité de renflouer les caisses.
Est-il juste que les contribuables doivent continuer à renflouer les banques ? Pourquoi ne peuvent-ils pas simplement prêter de manière plus responsable ?
À ce stade, il est probable que le gouvernement fédéral choisisse encore de les renflouer en cas de nouvelle crise financière, tout simplement parce que Fannie et Freddie font partie intégrante du système bancaire hypothécaire américain. Ils fournissent des liquidités au secteur en créant un marché hypothécaire secondaire, de sorte que les banques peuvent vendre les prêts qu’elles ont accordés aux propriétaires et réinvestir cet argent dans davantage de services de prêt.
La crise financière est un problème de taille
De nouvelles lois strictes sur les prêts ont été mises en place depuis l’effondrement des prêts hypothécaires pour s’assurer que les banques ne se débarrassent pas des mauvais prêts comme des patates chaudes, mais qu’elles ne vendent que les prêts d’emprunteurs hautement qualifiés ayant la » capacité de payer « .
En tant qu’investisseurs, nous devons effectuer les propres tests de résistance. Regardez chaque investissement que vous possédez actuellement ou que vous prévoyez de posséder, et considérez comment il se comporterait en cas de récession.
Les investisseurs doivent être conscients de l’importance de l’investissement
Si vous détenez des biens immobiliers sur des marchés en bulle, vous devez vous préparer à la possibilité d’une baisse de valeur d’au moins 30 %. Et vous pourriez devoir attendre au moins 5 à 7 ans avant que ces valeurs ne reviennent.
Si vous détenez des actions d’entreprises dont les valorisations gonflées ne reposent pas sur des fondamentaux, vous devez prendre en compte le coût d’une baisse de valeur et le nombre d’années nécessaires pour regagner cet argent.
La valeur de l’argent n’est pas toujours la même
Si vous détenez des biens immobiliers à flux de trésorerie, vous devez déterminer lesquels de vos biens se trouvent dans des zones où il y a des emplois à l’abri de la récession. Les biens immobiliers à flux de trésorerie sont des biens de consommation.
Et il est rassurant de savoir que si vous investissez pour le cash-flow, la valeur de l’actif est de moindre importance. Ce qui compte le plus, c’est le revenu mensuel. Lors du dernier krach immobilier, les loyers ont en fait augmenté et les propriétaires des marchés les plus solides ont bénéficié d’augmentations de salaire. Si vous souhaitez obtenir une liste des villes d’aujourd’hui résistantes à la récession, rejoignez le réseau.
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